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汉中职业技术学院家属院物业管理办法(试行)
2017-12-07 16:44  

第一章 总则

为了规范学院各家属院物业管理,维护业主的合法权益,进一步理顺关系,明确责任,建立健全统一的管理制度,规范收费标准,根据《陕西省物业管理条例》细则,结合市财政局对涉及学院各家属院相关经费管理政策规定,建立以学院指导、业主监督、业主委员会自治的管理体系,特制定本物业管理办法(试行)。

本办法所称物业管理,是指具有合法产权手续的业主通过选举推荐产生的业主管理委员会并在学院后勤处指导下自我管理。遵循“谁拥有、谁维护、谁受益、谁承担”的原则,建立以学院指导、业主监督、管理委员会自治的管理模式。承担对业主个人房屋配套的公用设施设备进行修理、维护、监督管理和相关费用收支管理。

本办法所列条款适用于学院各片区家属院的管理。

第二章 管理机构

1.学院后勤处为家属院物业管理主管指导部门,在分管院长的领导下,参照商业居住小区管理模式和经验,指导各片区业主管理委员会开展工作。

2.家属院按坐落位置分为四个片区,以独立片区为单位分别成立各自业主管理委员会。一区(原财经家属院住宅楼3栋)、二区(原教院家属院东塔北路住宅楼2栋、民众巷1栋)、三区(原农林家属院住宅楼4栋)、四区(原师范家属院住宅楼4栋)。医学校区家属院按照校产移交协议,由附属医院依据本办法制定具体管理措施负责实施。

第三章 门卫、门禁管理

门卫(保安人员)由片区业主管理委员会根据需要确定门卫人数及聘用条件。门卫人员在业主管理委员会监督领导下履行职责,负责该院的门禁与相关费用的收缴及卫生保洁和治安工作。其职责是:

1.按规定时间开闭大门,坚守工作岗位,为住户出入提供方便,若有外来人员探访,应做好盘查和登记。

2.严禁商贩入内营销,禁止在院内悬挂张贴广告。

3.加强院内巡逻,严防盗窃和火灾隐患发生,发现隐患及时报告,确保院内安全。

4.接受社区工作人员对家属院的工作指导、意见建议。

5.对在院内从事封建迷信、传销等违法行为及时报警和报告。

6.指导车辆整齐有序停放。

第四章 环境卫生管理

1.所有业主应支持和配合业主管理委员会工作,自觉维护并保持楼道、场地卫生。严禁在公共场所和消防通道搭建棚舍、堆放杂物、停放车辆,禁止在院内摆摊设点,严禁在楼道燃放鞭炮、抛洒污物和垃圾,垃圾装袋后放入垃圾箱(车)内。

2.院内环境卫生由门卫负责,每天至少全面清扫一次。保持大门通道及院内地面干净整洁,墙壁无乱贴乱画。定期给花草树木浇水、修剪整理。定期清运垃圾和清除杂草。

3.业主管理委员会按照卫生防疫工作要求,定期组织对家属院进行卫生防疫和灭鼠喷洒消毒工作,防止传染病菌和鼠害发生。

第五章 车辆管理

1.有车位的家属院实行车位使用权租用制,租期一年并签订租用合同,合同期满,使用权终止。

2.对外来车辆实行停车收费。收费标准由各片区管理委员会根据实际情况确定。所收费用定期公布,纳入公共专项维修经费管理使用。

3.摩托车、电动车、自行车按指定位置分类停放整齐。

4.对长期占用场地车位的摩托车、电动车、自行车等拟报废车辆,通知业主自行搬离处理;逾期不搬离的,业主管理委员会将按无人认领废品予以处理,处理所得费用纳入本家属院公共维修经费。

第六章 用水及维修管理

1.后勤处资产科每季度一次到各家属院办理水卡充值和相关项目收费业务。收费标准按汉中市人民政府批准的现行城市居民用水、垃圾清运收费标准收取。

2.各家属院充值吨位与市自来水公司每月抄收水表吨位产生的损耗,年终核算后,按业主用水的吨位数均摊补齐,后勤处对充值收费情况进行公示公告,与计财处定期、定片区核对。

3.各片区水表、主管道、分支管道的维护、维修等材料费、人工费由业主承担。业主发现水表出现故障应及时报告门卫或管理委员会备案。禁止业主私自更换水表,对私自更换水表,造成计量不能录入的,每月按照10吨用水计量收费,并按照汉中市《自来水用水管理处罚办法》规定予以处罚,对邻居造成损失的由改造业主承担。

4.发生下水管道堵塞,对下层业主造成影响和经济损失的,由堵塞发生部位以上的各层业主共同承担疏通费和经济赔偿。

第七章 公共用电收费及管理

1.所收公共照明电费,主要用于公共区域照明产生的电费、耗材费及维修人工费等支出。

2.门卫、庭院、楼梯间产生的电费,由业主管理委员会根据各家属院的实际情况,确定每户业主公共照明费收取标准,年初一次收取。

3.每月公示市电力局收费单据,年底对电费收费、支出使用情况公示,接受业主的监督。

4.禁止业主私自搭接公共照明用电、禁止用门卫自来水浇花浇水,一经发现,经取证查实,将依据省、市有关用水用电管理规定规则进行处罚。

第八章 维修管理

学院家属院是职工福利房制度的产物,房改后,房屋产权归个人所有,其住宅房的维修,应遵循“谁产权、谁维护、谁受益、谁承担”的原则,引入市场化运作模式,按有关规定承担相关费用。

1.住户房产范围内(含水、电、门窗、阳台)的维修由产权人自负。若自行改动门窗和墙体结构,必须报学院后勤处及业主管理委员会,邀请设计专家鉴定同意后方可施工,否则为非法改造,应强令停工,并恢复原状,如对邻居房屋造成损失的,由其负责赔偿。

2.房屋改造装修装饰:需在动工前一个月报业主管理委员会备案,签订相关协议,缴纳施工保证金。工程竣工后,按照双方签订的项目验收,对公用部分或相邻业主未造成结构损坏的,保证金一次退还;造成损坏的不予退还并责令其限期恢复原貌。

3.自用设施设备:是指业主的自用门窗、卫生器具和通向总管的供水、排水、燃气管道、电线以及水、电、气户表等设备。

4.房屋共用部分:是指业主共有共用的房屋主体承重结构部位(包括基础内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等)。如需维修更换,由该楼楼长组织,按照涉及范围确定受益业主,统一研究方案,编制工程预算,在征得所涉及范围受益业主同意后,由受益业主分摊费用,预交工程款,报业主管理委员会同意后,业主推选代表负责监督工程施工。

5.共用设施设备:是指业主共同使用的供、排水管道;照明设施、供电线路;天然气管道;消防设施;绿地、道路;沟渠、池、井;公益性文体设施设备等。

6.公有部分:包括土地、大门、围墙、车棚、场地、花草、树木、公用附属用房等,为学院公有财产。其维修、维护由后勤处提出方案,主管院长审定后按学院固定资产维修规定执行。

7.住宅专项维修资金属于全体业主所有,按片区所属,用于该片区共同部位维修维护,不得挪作他用。

第九章 缴费名称、收缴办法

1.公共照明费:单元楼梯间、院内照明电费及耗材费、人工费。

2.垃圾清运费:业主产生的垃圾清运至垃圾转运站费用,转运站二次转运至垃圾处理厂费用(办事处环卫站收缴各家属院的垃圾转运费)及院内打扫卫生产生的人工费,两项费用统称垃圾清运费。未居住业主,核实同意后,免收垃圾清运费(办事处环卫部门按业主户均收缴的垃圾转运站至处理厂费用不予免除)。

3.物业管理费:门卫人员工资、绿化、修枝人工费、清扫清洁工具、管道疏通、化粪池清污、灭鼠灭蝇及健康知识宣传栏、设施维修等开支费用。

4.半年或一年不在小区居住的业主,需办理业主房屋空置/延期空置申请,经核实同意后,物业费按应缴费用的70%比例收缴。

5.自来水缴费:业主使用的自来水水费。

第十章 经费管理

1.费用收缴支出原则:物业管理费、公共照明费、维修人工费、材料费、垃圾清运费及办事处收缴的住户垃圾中转费,由业主均摊承担,并进行公示。

2.费用支出:参与物业管理人员的工作补贴由业主管理委员会确定;门卫工资、公共区域电费、水费,保洁费、垃圾清运、清洁运输工具、疏通主排水管道、化粪池清理外运等费用由业主平摊收取。

3.收费标准:上交给市环卫管理部门的垃圾处理费按规定标准收取并上缴至相关管理部门;门卫工资、公共照明、保洁用品和垃圾清运等费用,按照各片区家属院应支出总费用均摊核算确定每户每月平均应缴纳费用,每年年初一次性收取,所收费用按片区使用管理,年底公布收支情况,接受学院和业主的监督。

第十一章 业主及业主大会

1.取得房屋的所有权人为业主,在物业管理活动中,享有下列权利:

(1)按照《陕西省物业管理条例》细则,接受业主管理委员会各项管理规定及提供的服务;

(2)向业主管理委员会就物业管理的有关事项提出建议意见;

(3)提出制定和修改管理规约、议事规则的建议;

(4)参加业主大会,行使投票权;

(5)选举业主管理委员会成员,并享有被选举权;

(6)监督业主管理委员会的工作;

(7)对物业共用部位、共用设施设备、物业费、公共照明、垃圾清运费使用情况享有知情权和监督权;

(8)法律、法规规定的其他权利。

2.业主在物业管理活动中,履行下列义务:

(1)遵守物业管理规约、议事规则;

(2)执行业主大会和业主管理委员会形成的决定和决议;

(3)按照国家有关规定交纳专项维修资金和物业管理费用、垃圾清运费、公共照明及其它相关费用;

(4)法律、法规规定的其他义务。

3.业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

4.下列事项由业主共同决定:

(1)制定和修改业主大会议事规则;

(2)制定和修改管理规约;

(3)选举产生业主委员会或者更换业主委员会成员;

(4)筹集和使用专项维修资金;

(5)审定、验收改建、重建建筑物及其附属设施施工项目;

(6)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

5.业主大会可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。

业主可以委托代理人参加业主大会,业主代表若超过业主总人数的⅔时,即可召开业主大会。业主大会决定事项,应当经总人数⅔以上同意。业主大会或者业主委员会做出的决定,对业主具有约束力,相关的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

6.业主大会分为定期和临时会议。业主大会每年定期召开一次,每年召开业主大会的参会代表可提前推荐产生。经⅔以上的业主提议,业主管理委员会可组织召开业主临时大会。

7.召开业主大会,应当于会议召开15日以前通知全体业主。各片区的业主大会,应当同时告知辖区社区、办事处。业主管理委员会应当做好业主大会会议记录

8.业主管理委员会成员由业主通过业主大会选举和学院推荐相结合方式产生。其成员名额根据业主数量多少确定,一般为3一5人。每个单元推选代表1名,每栋楼从代表中推选产生1名楼长,该楼长即为业主管理委员会成员。若代表人数超过5人者,只能从现有代表中推选产生5人为业主管理委员会成员,推选的5名业主管理委员中,必须产生相应楼栋的楼长1人。业主委员会由主任、副主任、委员以及候补委员组成。业主委员会组成人数为单数,组成人员任期一般为三年,可以连选连任。

9.业主管理委员会职责:

(1)负责参与聘任门卫、确定门卫工作报酬核定、制定门卫管理规定;

(2)研究卫生管理办法,确定公共区域保洁和垃圾清运人员职责及责任人;

(3)负责收缴物业费、卫生费、垃圾清运和公共区域产生的水、电等费用工作;

(4)负责管理、监督所收费用的收支情况,向业主公布各项收费的管理和收支情况;

(5)配合社区工作人员协调解决院内纠纷和“三防”等事务;

(6)审核需要业主分摊的费用;

(7)业主大会赋予的其他职责。

10. 业主管理委员会成员应当具有完全民事行为能力、遵纪守法、热心公益事业、责任心强、具有一定公信力和组织能力的业主担任。业主管理委员会成员应当自选举产生之日起15日内,向学院后勤处备案。

11.管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约应当尊重社会公德,不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力。

12.业主大会议事规则应当就大会的议事方式、表决程序、业主管理委员会的组成和成员任期等事项作出约定。

13.业主大会、业主管理委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主管理委员会作出的决定违反法律、法规的,所在地人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

14.业主大会、业主管理委员会应当配合公安机关,与所在社区相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安、消防、预防疾病宣传等相关工作。业主委员会应当积极配合所在社区依法履行自治管理职责,支持所在社区开展工作,并接受其指导和监督。

各片区的业主大会、业主管理委员会作出的决定,应当告知学院后勤处及所在地的社区委员会,并认真听取其建议意见。

第十二章 物业的使用与维护

1.物业管理区域内建设的公共建筑和共用设施,业主管理委员会不得改变用途。确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当告知后勤处并办理有关手续,提请业主大会讨论同意后,管理委员会办理有关手续方可实施。

2.业主不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地。不得在公共土地上种菜、植树等损害其他业主的利益。因维修物业或者公共利益所需,确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主管理委员会的同意;业主管理委员会确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得学院后勤处同意方可实施。业主及业主管理委员会应当将临时占用、挖掘的道路、场地在约定期限内恢复原状。

3.供水、供电、供气、通讯等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。因维修、养护需要临时占用、挖掘道路、场地的,在约定的期限恢复原状。

4.业主需要装饰装修房屋的,应当遵守房屋装饰装修和安全使用的规定,应当事先告知业主管理委员会。业主管理委员会应当书面告知业主房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项,并对房屋装修装饰施工进行监督,业主违反房屋装饰装修规定,业主管理委员会应当予以制止,业主拒不改正或者已造成相邻业主损失或者对公共利益造成损失的,业主应当承担赔偿责任。

5.利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、业主管理委员会、学院后勤处的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

6.业主住宅内存放的物品及裸露设施设备存在安全隐患,危及公共利益及他人人生安全和合法权益时,业主管理委员会应当及时告知业主予以及时排除。

第十三章 法律责任

1.违反本办法的规定,有下列行为之一的应予及时制止、警告或视其情节进行处罚;所得收益,用于物业管理费用支出:

(1)擅自改变物业管理区域内的公共建筑和共用设施用途的;

(2)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益的;

(3)擅自利用物业共用土地,乱倒垃圾、乱推杂物、私自乱搭乱建临时设施侵占损害业主共同利益的;

(4)存放易燃、易爆、剧毒和放射性物品;

(5)违反规定饲养动物;

(6)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的;

(7)擅自利用侵占物业公用绿化土地种树、种菜等影响整体环境规划、责令不改的处200元以上500元以下的罚款;

(8)将房屋转借、出租后引发的连带责任。

2.业主逾期不交纳物业及相关费用的,业主管理委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,多次催交无果的。由物业管理委员会向后勤处汇总,属于在职或已退休的教职工业主,从其工资和退休金中扣缴,对外来人员购买学院教职工住房的,递送补缴费用通知单限期收缴,也可以依法申请仲裁或提起诉讼。

3.业主管理委员会成员以及物业管理人员利用职务上的便利,滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊收受他人财物或者其它好处,不依法履行监督管理职责,或者发现违规行为不予查处,依照党纪、政纪给予行政处分,构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任或依法给予治安管理处罚。

4.本管理办法由学院后勤处负责解释。自2018年1月1日起执行,原各校区制定的家属院管理相关规定同时废止。

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